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经济适用房买卖,法官说:这“户口”不一定能过

作者:  信息来源:  发布时间:2018-06-20 10:42:57  点击数:  [打印此页 关闭此页]

 

    涉案房屋是经济适用房,某甲是权属人,某甲将该房屋出售给某乙,双方两次去国土房管部门办理递件过户手续均被退件,原因为何?

    基本案情:

    涉案房屋由某甲向某部队购买,该房屋的不动产登记簿查册表显示权属人是某甲,登记日期是2010年,备注显示该房为经济适用房。2016年,某甲将该房屋出售给某乙,某乙支付了定金、首期款,取得了银行同贷书,缴纳了契税、个人所得税,双方去广州市花都区国土资源和规划局办理了递件手续,后被作退件处理,退件之后某甲将首期款返还给某乙。某部队出具证明,载明该房屋按部队经济适用房价格出售给某甲,该房产权属于某甲本人。后买卖双方认为已经取得某部队的证明,有意继续履行合同,遂再次办理递件过户手续,广州市花都区国土资源和规划局再次作退件处理。

某乙认为双方签订的房屋买卖合同中约定某甲应当保证对房屋享有完整的所有权,直到退件时某乙才知道涉案房屋是经济适用房且某甲出售涉案房屋没有取得某部队的同意,因此要求解除合同,某甲返还定金,支付违约金以及协助办理退税手续。

    某甲陈述其同意解除合同,并认为其已向部队买断房屋的产权,交清了税费,涉案房屋是商品房,登记在某甲名下,部队也出具证明证实涉案房屋属某甲所有,因此解除合同的原因不在于某甲。

    争议焦点:

    房屋未能过户,合同未能履行下去的原因是否可归责于某甲?

    裁判结果:

    涉案房屋是某甲向部队购买的经济适用房,经济适用房是具有社会保障性质的房屋,其上市交易受有特殊约束。《军队现有住房出售管理办法》(〔1999〕后营字第530号)第三十条规定,按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房,购房者拥有全部产权;需要上市交易的,实行准入制度,在同等条件下,原售房单位有优先购买权;所得售房款,在补交土地使用权出让金或所含土地收益,以及按照国家和地方人民政府规定缴纳有关税费和收益分成后,其余收入归个人所有。因此,涉案房屋的出售实行准入制度,且在同等条件下,原单位有优先购买权。就本案查明的事实,在合同履行过程中,某部队并未作出允许某甲出售涉案房屋的意思表示。某部队虽出具了证明,但该证明中仅说明涉案房屋权属人为某甲,没有同意某甲出售涉案房屋。某甲作为涉案房屋的权属人,在出售房屋给某乙时应保证其对涉案房屋具有完全的处分权,但某甲未能提供部队同意出售证明,导致涉案房屋不能过户至某乙名下。涉案合同不能继续履行的过错在某甲,因此,判令解除某甲与某乙签订的房屋买卖合同、某甲向某乙返还定金、支付违约金、协助某乙办理已缴纳的个人所得税和契税的退税手续。

法官说法: 

    本案审理焦点:涉案房屋未能办理过户,合同未能继续履行下去的过错是否可归责于某甲?

    《经济适用住房管理办法》第三十条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。《军队现有住房出售管理办法》第三十条规定,按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房,购房者拥有全部产权;需要上市交易的,实行准入制度,在同等条件下,原售房单位有优先购买权;所得售房款,在补交土地使用权出让金或所含土地收益,以及按照国家和地方人民政府规定缴纳有关税费和收益分成后,其余收入归个人所有。本案涉案房屋是向部队购买的经济适用房,涉案房屋权属虽已归某甲个人所有,但进入市场仍应实行准入制度且原单位有优先购买权,某甲在原单位作出同意出售的意思表示之前出售涉案房屋导致合同无法继续履行,应当依约承担违约责任。

经济适用房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性房屋,是具有社会福利性质的保障性住房,基于经济适用房的特殊性质,对于经济适用房的建设、购买、使用、交易,除了法律法规,还有政策限制及严格的管理制度。经济适用房的物权变动在一定期限内是受到限制的,即购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,以经济适用房的价格向部队购买的房屋,其上市交易还应当取得原单位的同意,且原单位在同等条件下,有优先购买权。因此,对于买方来说,应当将交易风险规避在签订合同之前,即签订合同之前要查看交易房屋的不动产登记簿查册表,清楚了解交易房屋是否属于保障性住房,是何种保障性住房,该房屋的交易是否在限制交易期内,该房屋的交易有无取得相应单位的同意,对于房屋能否交易过户的风险进行预估。对于清楚知晓房屋性质的卖方,应当遵守关于经济适用房的管理秩序,在限制交易期内以及取得完全处分权之前不得上市交易,更不能置经济适用房的保障性质于不顾,将其作为牟利的工具。

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