近年来，随着房地产市场升温和改善性住房需求增加，二手房市场交易十分火爆，二手房买卖合同纠纷也随之呈几何级增长。今天，花都法院审理房地产案件的法官专门选取了三大典型案例，教大家如何防范二手房买卖中的陷阱。
房屋被法院查封
导致合同无法继续履行
2018年1月，吴某、许某（卖方）与温某（买方）协商，吴某、许某将其名下位于花都区狮岭镇一处别墅以330万元的价格出售给温某，温某支付定金10万元。合同同时约定涉案房屋处于抵押及查封状态，由卖方负责涂销抵押和解除查封。一方如有违约，另一方有权解除合同，并按成交价10%作出赔偿。温某签订合同后依约向吴某、许某支付了10万元定金，后由于吴某、许某未按照合同约定涂销抵押和解除查封，导致合同无法继续履行，温某遂诉至法院要求解除合同，支付违约金99万元。
法院审理认为，涉案房屋因吴某、许某的另案债务被查封，导致合同无法继续履行，遂判决解除双方签订的房屋买卖合同，吴某、许某向温某返还定金。对于违约金，吴某、许某未能解除查封，将涉案房屋过户给温某，构成违约，应承担违约责任，但温某作为房屋的买受人，在房屋买卖的重大交易中，理应尽到一般买房者的合理审慎义务，其在明知涉案房屋被司法机关查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行，对合同无法继续履行亦负有一定过错，故对温某主张的违约金金额进行了适当调整。
法官支招
一般情况下，出售已被司法查封的房屋价格低于市场价，很多买家在低价的诱惑、中介的诱导下，在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同，支付首付款，或者得知房屋存在查封的情况，仍轻信卖方作出的将在一定期限内解除查封的承诺，进行交易。最终，涉案房屋可能因仍被查封而无法过户，卖方也可能已将房款挪作他用，丧失返还能力。因此，法官建议，购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的房屋查册表，审查交易房屋的权属、抵押及查封情况，对于处于抵押、查封状态的房屋，谨慎购买。
没有购房资格购买房屋
遇价格上涨，卖方毁约
2015年12月11日，张某与曾某签订一份房屋买卖代办合同，约定张某以54.8万元的价格购买曾某名下位于广州市花都区新中路的一处房产，并约定由于张某无购房资格，待张某具备购房资格后再过户。合同签订后，张某向曾某支付了16.8万元首期款，曾某亦将涉案房屋交付给张某使用。2017年7月份，张某具备购房资格后，要求曾某配合其办理过户手续，但恰遇房价上涨，曾某见此情形为涉案房屋办理了抵押登记并拒绝协助办理过户手续。
该案经办法官当庭主持调解，最终双方达成调解协议，解除合同，曾某向张某返还购房款及支付违约金，张某将房屋返还给曾某。
法官支招
很多情况下，买方担心房价上涨，在尚不具备购房资格的情况下便签订购房合同，约定待其具备购房资格之后再进行过户。由于该过程等待时间长，因此交易风险随之增加，比如房屋可能因业主的另案债务被查封、业主将房屋另售他人或者要求涨价等等。买方也可能因公司断缴社保或个人所得税，导致不能在预计的时间内取得购房资格，最后导致合同无法继续履行，买方还将因此承担违约责任。因此，法官建议，购房者应当在确定自身具备购房资格的情况下再购买房屋，以避免不必要的纠纷。
一房多卖怎么办？
2018年8月19日，黄某与姜某签订一份房屋买卖合同，约定以120万元的价格向姜某购买花都区狮岭镇一处房产，姜某应在2018年9月20日前完成过户，否则退回定金，并赔偿成交价的10%作为违约金。黄某依约向姜某支付10万元定金后，姜某未能在约定时间内协助过户，后查询得知姜某在与其签订合同前，已将涉案房屋分别出售给了三位不同的买家，遂起诉姜某要求解除合同，返还定金及赔偿违约金。
由于姜某一房多卖的行为涉嫌合同诈骗罪，故该案以涉嫌经济犯罪为由被法院驳回起诉。
法官支招
对于此类情况，买方在签订合同前可以到房管部门查询涉案房屋是否存在网签备案的情况，如获知卖方存在一房多卖的行为，买方应及时报警，再根据刑事案件的判决结果维护自己的合法权益。若法院认定卖方的行为构成犯罪，同时判令卖方将合同款项退还给买方，买方无须就退款问题另行诉讼。在卖方未按照刑事判决书指定期限退赔的情况下，可申请强制执行。如刑事判决未对购房款一并处理，买方可待刑事判决生效之后再通过民事诉讼途径解决。
温馨提醒
房屋买卖属于大宗商品交易，具有标的额大、过程繁琐、交易时间长等特征，极易产生纠纷，买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限制交易等情况，切勿受低价房的诱惑，轻易进行交易。卖方在房产交易过程中应有契约精神，法律不会让失信之人从中获利！
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